都市総合鑑定所 宮崎 補償コンサルタント 不動産の鑑定評価

やっとヘロンの公式を証明できた?(その1)

　
　面積の確定は、鑑定評価では重要な事項のひとつである。専門家ではないので指定された合理的面積で算定し、後は依頼者が実測等を行い、評価書の内容を活用することが一般的である。
　しかし、希に大まかな面積の特定を含めて不動産評価を頼まれるケースがある。テープで概測し、公簿面積(今は電子化されたので登記面積という)とほぼあえば良いが、時には相当ことなることもある。地価の高いところや測りづらいときには、依頼者に専門家への発注をコンサルすることができるが、それなりに測れるときには、かえって心配のタネになってしまうことがある。
　郊外の農村都市のまちの中の物件であった。三角形の土地で公簿は395㎡であるが、建物図面の配置図と現況がやや違っている。500分の1のスケールで図面を測ると底辺25.5m、高さ26.7m。しかし、現況では底辺23.7m、高さ26.7mであった。その日は、建物の調査も複雑であったので土地については「公簿とちょっと違うかな」という程度であった。翌日あらためて計算すると土地家屋調査士の建物配置図求積で340㎡、現況で314㎡であった。ただ、われわれのテープ概測は直角が前提となるが、公簿より2割も少ないことになる。このまま公簿面積を使うわけにはいかず、補助者に朝早く再調査を命じたのは当然である。「なにか公式があったよね。ピタゴラスの定理かな。三辺とも丁寧にはかちょってね」と付け加えた。
　一方に釘を刺してひとりで測る原始的な方法であったが、夕方には三辺の数値を聞くことができた。それも余程丁寧にはかったのか、1cm単位まで測ってくれていた。
　底辺(a)23.78m、高さ(b)26.54m、斜線(c)35.64mであった。

やっとヘロンの公式を証明できた?(その1) ｜ 2008年09月04日【3】

MRT報道部の取材を受けました(7月23日放送)

• 
  MRT報道部の取材の様子

7月29日午後2時に清武から天満橋に抜ける加納バイパスが開通いたしました。
相当の交通量の変化と時間短縮(5～10分)が見込まれます。

当社への取材ポイントは大きくまとめると、
(1)清武町の住宅地の地価はどうなるのか
(2)加納の商業地域への影響
(3)農地や低利用地への店舗進出
の3点でした。

(1)については、通勤・通学者の利便性の向上は確かです。ただ、景気停滞の折、価格への反映は未知数です。
(2)については、周辺に団地を抱える近隣商業的性格が強く、業種によりますが、影響は比較的少ないかも知れません。また店舗に入りやすくなると思われます。
(3)については、農地の大半は調整区域の農用地区域にあるため、短期的変化は見込めませんが、長期的には地域的ポテンシャルが高まるでしょう。

バイパスの開通は、交通の流れだけでなく、人の行動パターン、地域のあり方に変化を与えます。
地価の動きも適切・慎重に判断していきたいと思います。

(斉藤晃一)

MRT報道部の取材を受けました(7月23日放送) ｜ 2008年07月31日【2】

ホームページを公開しました。

ホームページを公開しました。

ホームページを公開しました。 ｜ 2008年07月25日【1】